Los centros comerciales recuperan dinamismo en Europa
Sector retail se muestra nuevamente atractivo para los inversores.
Pese al complicado arranque del ejercicio 2013, el comportamiento de la economía en Europa occidental empieza a mostrar signos de recuperación, según el informe elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate.
Para 2014 se espera apreciar una significativa recuperación en la UE 15 (+1,4 %) que se verá acompañada por un fortalecimiento del consumo y, por tanto, de las ventas del comercio minorista.
La demanda de los operadores presiona las rentas prime
La renta media de los locales comerciales de categoría ‘prime’ en las siete principales ciudades europeas ―Paris, Londres, Berlín, Frankfurt, Hamburgo, Múnich y Madrid― era de 6.553 €/m2/año al cierre del segundo trimestre, lo que ha supuesto un incremento del 4 % en términos anuales.
Los operadores de retail muestran apetito por los mejores espacios comerciales en toda Europa, y esta demanda, en consecuencia, ejerce una presión al alza de las rentas en las localizaciones ‘prime’. La competencia entre retailers se ha endurecido, por lo general, estimulada por la caída del consumo, unos consumidores más selectivos y la expansión del comercio electrónico. Aun así, la localización se mantiene en el epicentro de la estrategia de los retailers, especialmente en el caso de las marcas internacionales.
París y Londres son las ciudades con las rentas más altas en sus ejes prime, seguidas por Múnich, Frankfurt y Berlín. El nivel de rentas observado se encuentra estrechamente vinculado a la presencia de reconocidas firmas internacionales.
En este sentido, Paris, Londres, Múnich y Berlín se encuentran en el ‘top-ten’ europeo por presencia de marcas de retail transfronterizas. En contraste a esta situación, los ratios de disponibilidad son más altos en los ejes comerciales secundarios, y tienen menos demanda.
El retail como oportunidad de diversificación
En el mercado de inversión, el sector de retail está obteniendo buenos resultados en la medida en que cada vez más inversores trascienden la tradicional inversión en oficinas para diversificar sus carteras.
El volumen de inversión de este segmento sumó 12.000 millones de euros durante la primera mitad del ejercicio, lo que supone una cuota de participación del 24% del total de inversión inmobiliaria no residencial. El retail europeo, por tanto, se muestra atractivo para los inversores y solo la escasez de oferta prime supone un freno a la actividad.
Reino Unido mantuvo su ventaja como el mercado europeo más líquido, y registró un significativo incremento de actividad al finalizar el segundo trimestre. Londres ha perdido atractivo en términos relativos frente al resto de ciudades británicas, donde el ajuste de precios incrementó el interés de los inversores por el potencial de crecimiento.
Alemania asimismo, fue objeto del interés de los inversores y solo la ciudad de Munich finalizó el primer semestre con un descenso del volumen de inversión. Las localizaciones ‘prime’ han seguido siendo las favoritas para los operadores, que han sido mayoritariamente nacionales si bien los transfronterizos han tenido una presencia destacada.
En Francia, la inversión en retail se incrementó ligeramente durante el periodo de estudio. Mientras la inversión creció en las principales ciudades francesas, el centro de París tuvo un rendimiento menor por el predominio de transacciones de pequeño tamaño (<5 millones de euros).
En el resto de Europa Occidental, la actividad inversora se mantuvo débil y el incremento ―incluso de tres dígitos― de algunos mercados se debió al bajo nivel de partida previo. Pese a los precios competitivos y a la mayor oferta de locales de calidad, los mercados económicamente más débiles no se encuentran aún cerca del punto de inflexión.
La rentabilidad ‘prime’ de los locales comerciales en las nueve principales ciudades europeas (4,25 %) se mantuvo estable durante el primer semestre de 2013 y 18 puntos básicos por debajo del mismo periodo del año anterior. Parece haber tocado fondo en Londres (3 %), París (4 %) y las ciudades alemanas (entre el 4,05 % de Múnich y el 4,35 % de Berlín). En sentido opuesto, se incrementó en Milán y Madrid, hasta el 4,60 % y el 5,60 %, respectivamente.
